ALOJAMIENTO PRIVADO Y SU PROFESIONALIZACIÓN, UN SECTOR EN ALZA

La profesionalización en la gestión del alojamiento privado permite conocer cada vez mejor los detalles de esta actividad. Los datos que ofrece la consultora Transparent, en el informe denominado European Vacation Rental Survey 2018, son muy esclarecedores sobre la realidad del sector.

Los gestores de propiedad prevén un fuerte crecimiento de sus inventarios.

Se trata de su primer estudio sobre la materia y está basado en encuestas realizadas a más de 500 gestores de propiedad (PMs) de toda Europa que suman más de 29.000 propiedades en 23 países diferentes. El informe se ha elaborado en colaboración con 12 asociaciones y organismos de turismo, incluyendo a FEVITUR así como a las asociaciones Apartur y Madrid Aloja.

La muestra incluye gestores de propiedad urbanos, de playa y rurales, certificándose que los primeros gestionan habitualmente inventarios de medio tamaño, de gran tamaño los vacacionales y pequeños los rurales. El reparto global refleja lo siguiente: 54% urbanas, 26% de playa y 20% rurales. En cuanto a la edad del negocio, el 69% fue lanzado desde 2010 y solo un 9% es anterior al año 2000. La media de antigüedad que tienen los gestores con la actividad es de 7,7 años.

Fundados entre 2010 y 2018 son el 75% de los urbanos, el 58% en la costa y el 46% en el entorno rural. Además, el 75% de los gestores que posee inventarios exclusivamente urbanos nació en los últimos ocho años. En la comparación entre países, Italia y Portugal son los que tienen los inventarios más jóvenes, mientras Reino Unido y Francia destacan por ser en parte algo más maduros.

En cuanto al crecimiento, globalmente señalan una media del 27% en sus inventarios en los últimos 12 meses pero una proyección de incremento para el próximo año del 63%. Según estas proyecciones, el segmento con más potencial de crecimiento sería el de aquellos que gestionan de 2 a 9 propiedades, que apuntan un 81%, seguidos de los grandes inventarios con más de 100, que esperan un 75%. Los urbanos son los de mayor potencial, con una expectativa de aumentar el 65%, en comparación con el 21% en playas y el 7% en rurales, y destacando en el caso de inventarios mixtos, con el 73%.

POLÍTICA DE PRECIOS
El modelo de negocio más habitual es el gross price, que tiene adoptado el 50%, y que consiste en el cobro de una comisión en relación con el porcentaje de ventas que se realice. No obstante, el denominado fixed price, que usa el 9% y consiste en pagar una cantidad anual y garantizada al propietario, se está volviendo cada día más popular, según observan los autores del estudio, ganando cuota especialmente en el segmento urbano, donde los gestores parecen querer anticiparse a problemas legales y crear franquicias más estables. Por debajo se encuentra el modelo de net price, con el 8%, y en el que los gestores establecen un precio acorde con la
expectativa anual de renta del dueño. Un 33% aplica un modelo mixto. El promedio de trabajadores es de un empleado por cada diez propiedades, contando las de mayor tamaño con uno por cada 14 propiedades. En cuanto a los servicios, predominan los ofrecidos directamente de los externalizados. Así, por ejemplo, el 45% hace la limpieza directamente frente a un 36% que la deja en manos de una empresa externa. En el caso de la distribución la diferencia es mucho mayor, un 76% frente al 9%. No obstante hay un significativo porcentaje que se plantea externalizar, el 11% y 5% en cada departamento.


En relación a los canales de distribución, la venta directa, con el 26% está muy por debajo de la que suman las dos mayores plataformas, Airbnb y Booking, cada una con un 30%. Les sigue HomeAway con el 8% y TripAdvisor con el 3%. En alojamientos urbanos se nota más la presencia de Airbnb y Booking, con el 40% y 33%, respectivamente; en tanto que los de costa y rural recurren mucho al canal directo, el 37% y 54%.
El uso de la tecnología está especialmente presente con el empleo de los channel manager y PMS, adoptados por el 67% y 59% de los encuestados. Les siguen de lejos la introducción de keyless entry, con el 23% y la implantación de soluciones de smart home, con el 10%.

EL CASO DE ESPAÑA
La muestra española para esta encuesta alcanza los 188 PMs. Aquí las propiedades en el ámbito urbano representan el 61%, el 30% las de playa y el 9% las rurales.

Los segmentos urbano y vacacional presentan una dinámica muy diferente, lo que ha de tenerse en cuenta al introducirse en el sector

El reparto es muy similar a otros países europeos, salvo en el caso de Reino Unido, donde las propiedades rurales y urbanas están muy igualadas, en torno al 40%, en tanto que la costa solo representa el 21%. España es el que tiene más porcentaje en costa y en detrimento de una mucho menor presencia de alojamientos rurales.
En cuanto al crecimiento experimentando en el último año, los gestores españoles refieren una subida del 14%, porcentaje que prevén ver aumentado en los próximos 12 meses, al elevarse al 20%. No obstante, está muy por debajo de las cifras globales del 27% y 63%, respectivamente, siendo especialmente diferente del comportamiento en Reino Unido, donde el sector ha subido un 46% en el último año y prevé crecer un 93%.
Un aspecto en el que España se sitúa claramente en línea con la media es por ejemplo en la externalización del servicio de limpieza, con un porcentaje del 37%. También en el caso de los canales de distribución, aunque con un predominio mayor de Airbnb, que acapara el 38% de cuota, frente a un 31% para Booking y el 20% para la venta directa.